希腊旅游投资者：饱和区酒店限350床

在希腊投资酒店或经营短租房的华人将受到影响：希腊旅游空间规划新规进入最终审批，饱和区新酒店被限制在350床以内，且部分热门岛屿禁止特定战略投资，这将导致大型旅游项目的开发难度增加或无法实施。

发生了什么

希腊环境与能源部目前正在对新的旅游空间规划框架进行最终审查。该草案已提交至部级领导层，待环境与能源部长 Stavros Papastavrou 签署联合部长级决定（JMD）后正式生效。为了满足希腊复苏与韧性基金的承诺，该框架必须在 2026 年 7 月底前获得批准。

在被划分为 A 类和 B 类的极高开发度及饱和旅游区，新酒店的规模将受到严格限制，最高容量不得超过 350 张床位。虽然对土地的最低要求没有改变，但这一上限旨在通过限制床位数与土地面积的比例，降低开发强度。此项限制将统一应用于所有 A 类和 B 类目的地，而非仅限于岛屿。

针对高度发达的饱和岛屿目的地，新规明确禁止通过特殊空间发展计划（ESCHASE 和 ESCHADA）进行战略旅游投资。在这些地区，仅允许在空间规划条例规定的组织旅游开发区（OUTD）内进行开发。此举是为了防止大型投资通过特殊计划绕过常规旅游项目的开发限制。

受此战略投资限制的地区分为两组。第一组包括科孚岛、凯法洛尼亚岛、罗得岛、科斯岛、莱斯沃斯岛、萨摩斯岛、希俄斯岛、纳克索斯岛和扎金索斯岛；第二组包括米科诺斯岛、圣托里尼岛、帕罗斯岛、蒂诺斯岛、锡罗斯岛、米洛斯岛、希夫诺斯岛、斯基亚托斯岛、斯基罗斯岛和埃伊吉纳岛。

此外，短租房（包括 Airbnb 模式）也将纳入管理。官方决定将这些房产计入目的地的总容量中，这意味着短租房的增长将直接影响该地区整体的开发额度。

对于在希腊从事旅游地产投资的华人来说，这意味着在热门岛屿建设大型酒店的门槛提高。如果计划在 A 类或 B 类区域新建酒店，必须将床位数控制在 350 张以内，且不能再依赖 ESCHASE 或 ESCHADA 等特殊计划来获取开发许可。

建议投资者核对拟投资地点的目的地分类（Category A/B）以及是否属于上述两组限制岛屿。在最终的联合部长级决定签署前，应重新评估大型项目的床位规划，并确认项目是否位于组织旅游开发区（OUTD）内。

本文根据希腊本地媒体及公开信息整理、翻译。涉及法律、税务、医疗、签证和保险等事项，请以主管部门及专业人士答复为准。