房产登记为“业主未知”者可通过调解确权
南欧时光随笔 | 2026-07-25
针对在希腊持有房产但地籍登记为“业主未知”的华人，希腊政府现推出一种无需经过法院的“地籍调解”机制。通过这种方式，持有房产且能证明长期占有的个人可以跳过昂贵且耗时的诉讼程序，直接在行政层面确立所有权，从而解决房产无法正常交易或抵押的实际困境。
在希腊地籍登记的实际情况中，问题相当普遍。在已完成登记的 72% 区域内，涉及 345 万套房产，其中近 9% 的房产被标记为“业主未知”。对于很多持有这类房产的人来说，虽然实际在占有和使用，但在法律登记上却处于尴尬状态。
在此之前，如果一个人想要通过“时效取得”（extraordinary prescription）来主张所有权，必须向法院提交申请。这个过程不仅费用高昂，而且极其耗时，大多数情况下申请人甚至需要两次出庭才能最终获得所有权的确认。
为了简化这一流程，希腊司法部及其替代争议解决特别秘书处推出了新的立法举措。根据 5197/2025 号法律以及目前正在议会委员会审议的法案第 61 条，这类房产现在可以通过“地籍调解”在法庭之外解决。该程序由一个专门的调解员名册负责执行。
具体的执行流程首先是通过在地籍局的“基本要素表”中进行登记，实现公开透明，以便任何第三方在必要时可以介入或提出异议。如果调解成功，相关证明文件将直接纳入调解记录中，从而完成确权。
对于申请确权的个人，需要提供一系列关键证据。首先是两份宣誓证明，以及在强制调解会议召开前至少 10 年的 E9 税务申报表。此外，还需提供以申请人名义缴纳的电费、水费和电话费账单，或者申请人作为出租方的租赁合同及租金收款凭证。
除了账单和税务记录，申请人还可以提交向公共部门或税务机关提交的声明、具有确定日期的地形图（尤其是附在产权证明上的）、公证行为或建筑许可证。如果持有的是私人买卖协议或分配协议，该协议的签署日期必须在申请调解程序之前至少 20 年，且日期必须真实可靠。
最后，为了确保所有权的绝对纯净，国家、地方政府（OTA）或公法法人（NPDE）必须出具一份文件，证明其不对该房产主张任何权利。一旦这些证据链完整并经过调解确认，数以千计的“业主未知”房产将得以合法化，从而能够重新进入经济流通环节。
可以确认的事实
- 涉及范围：在已登记的 345 万套房产中，约 9% 被标记为“业主未知”。
- 法律依据：基于 5197/2025 号法律及目前议会审议中的法案第 61 条。
- 时间要求：E9 表格需追溯至调解前至少 10 年；私人买卖协议需追溯至申请前至少 20 年。
- 核心证据：包括电费/水费/电话费账单、宣誓证明、以及政府部门出具的无权利主张证明。
来源
整理说明：本文基于希腊本地媒体和公开报道整理、翻译和中文场景解读。涉及法律、税务、医疗、签证、保险等事项，请以官方发布及专业人士答复为准。
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