希腊房东注意：楼栋规约可导致Airbnb被禁
南欧时光随笔 | 2026-07-26
计划在希腊经营或已经在经营Airbnb短租的房东需要留意，雅典法院近期的一项裁决显示，如果公寓楼的内部规约规定房产仅限作为住宅使用，法院可能会禁止该房产用于短租经营。这意味着即便规约中没有明确出现“Airbnb”字样，房东仍面临被强制停止经营的法律风险。
这次事件源于雅典初级法院单审法官做出的一项编号为 2937/2026 的裁决。在该案件中，一套用于短租经营的公寓被卷入法律诉讼。由于该公寓所属楼栋的内部规约明确规定，楼内所有房产必须仅作为住宅使用，法院最终接纳了申请，判定禁止该公寓用于短租租赁。
需要明确的是，这项裁决并不意味着希腊所有公寓楼的Airbnb都被禁止，也不代表目前所有短租房都会自动出现问题。但它向投资者和房东传递了一个关键信号：公寓的“水平所有权构成”以及尤其是“楼栋规约”在法律实践中具有极高的权重。
一个值得关注的细节是，很多公寓楼的规约是在几十年前起草的，当时根本没有电子短租平台。法院的逻辑在于，判定是否违规并不依赖于规约中是否写明“禁止Airbnb”这几个字。只要规约中对允许使用的用途有明确界定，比如定义为“住宅”，或者禁止某些特定活动，这些条款在今天依然有效且具有约束力。
这一情况不仅影响到准备买房做短租的新投资者，同样影响到已经在运营的短租房东。如果楼栋存在具有约束力的规约且对用途有严格限制，其他业主可以通过法律途径对短租行为提出异议，并最终通过法院裁决强制其停止运营。
虽然并非所有提到“住宅”的规约都会直接导致短租被禁，且每个具体案例都需要独立审查，但这次裁决证明了楼栋规约不再是一份没有实际意义的旧文件。
对于已经在经营或准备入场的房东，建议采取预防性措施。首先应核查所购房产所属楼栋的水平所有权构成文件和内部规约，重点查看其中关于房产用途的描述，确认是否存在“仅限住宅使用”或类似的限制性条款。如果发现相关限制，在开展短租业务前应咨询专业法律人士，评估潜在的法律风险。
可以确认的事实
- 法院及案号：雅典初级法院单审法官，裁决编号 2937/2026。
- 裁决结果：因楼栋规约规定房产仅限住宅使用，法院禁止该公寓用于短租租赁。
- 关键判定：规约无需明确写出“Airbnb”字样，只要用途限定为住宅即可成为禁租依据。
- 影响范围：涵盖新购房投资者及已在运营的短租房东。
来源
整理说明：本文基于希腊本地媒体和公开报道整理、翻译和中文场景解读。涉及法律、税务、医疗、签证、保险等事项，请以官方发布及专业人士答复为准。
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