雅典和塞萨洛尼基短租新规7月1日生效
南欧时光随笔 | 2026-06-23
如果你在雅典或塞萨洛尼基的核心区域持有房产，或者正打算在这些地段买房、过户，那么2026年7月1日这个时间点非常关键。希腊国民经济和财政部提交的新法案，将直接改变这些区域短租房产的“游戏规则”。这不仅关乎能不能拿到新牌照，更关乎你的房子在交易或赠与后，还能不能继续合法经营Airbnb。
希腊政府通过的这项综合法案，对短租市场（Airbnb模式）进行了更严格的限制。从2026年7月1日开始，雅典和塞萨洛尼基特定区域的房产在发生所有权变更时，其短租经营权将面临被取消的风险。目前，这两个城市的许多房东和潜在买家都在赶时间，试图在政策正式落地前完成手头的房产交易或过户手续，以确保房产的经营属性不受影响。
具体的限制范围非常明确。在雅典，受影响的是第1、2、3市政区，这里包含了游客最集中的普拉卡（Plaka）、蒙纳斯提拉奇（Monastiraki）、提西奥（Thissio）、库卡基（Koukaki）、科洛纳基（Kolonaki）、艾克萨契亚（Exarchia）以及帕格拉蒂（Pangrati）和新世界（Neos Kosmos）等区域。在塞萨洛尼基，限制则集中在第1市政区，也就是该市的历史和商业中心地带，这些地方也是目前短租房最密集的区域。
这项政策最核心的变化在于“所有权转让”。根据法案，在这些已经暂停或即将暂停新注册的区域，如果房产在业主生前发生了转让——无论是正常的房屋买卖、无偿赠与，还是父母对子女的房产转让（Parental Transfer），该房产都可能从短租房产登记簿中被除名。这意味着，原本合法经营Airbnb的公寓，在换了主人后，新业主可能无法再获得AMA注册号，从而失去经营短租的资格。
法案在最终版本中做出了一个重要的修正：继承（Inheritances）被列为例外。这意味着，如果房产是通过遗产继承的方式转移给继承人，那么继承人将不会失去继续经营短租的权利。这一改动缓解了许多家庭对于遗产继承后房产收益中断的担忧。但除此之外的生前转让，依然面临严格的限制，这对于想要通过买卖或赠与来优化资产配置的房东来说，是一个必须考虑的成本。
对于塞萨洛尼基第1区的业主来说，现在还有一个短暂的窗口期。在7月1日该地区正式暂停新短租注册之前，业主们仍有时间去完成AMA注册号的申请程序。而对于雅典核心区的业主，由于新注册已经暂停，目前的焦点在于如何处理现有的存量房产。由于短租收益直接影响房产的市场估值，许多人正在加速推进已经计划好的销售或过户流程，以避开7月1日后的政策变动。
这种政策变化对在希腊投资或生活的人群影响很大。如果你正准备在雅典市中心买一套带租约的房子，必须核实清楚在7月1日之后过户，是否还能保留那个短租牌照。如果买下来的房子只能长租而不能短租，其投资回报率和市场价值可能会与你的预期产生较大偏差。这不再仅仅是简单的房产买卖，而是涉及到了经营许可的延续性问题，建议涉及相关交易的读者务必与律师或会计核实进度。
可以确认的事实
- 2026年7月1日是新规正式生效的截止日期。
- 雅典第1、2、3区及塞萨洛尼基第1区为政策核心限制区。
- 房屋买卖、赠与、父母转让可能导致AMA短租注册号失效。
- 遗产继承是目前明确的例外情况，继承人可保留经营权。
- 塞萨洛尼基第1区在7月1日前仍可申请新的AMA注册号。
来源
整理说明：本文基于希腊本地媒体和公开报道整理、翻译和中文场景解读。涉及法律、税务、医疗、签证、保险等事项，请以官方发布及专业人士答复为准。
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