雅典房价涨了快一倍

南欧时光随笔 | 2026-06-24

很多在希腊生活的朋友，无论是想换个大点的租房，还是正准备在雅典、塞萨洛尼基买房，可能都觉得现在的房价和租金高得离谱。大家习惯性地把原因归结为Airbnb短租或者黄金签证，但希腊议会预算办公室最近发布的一份研究报告，给出了一个完全不同的答案。这份报告直接关系到我们对希腊房产市场的判断，也解释了为什么明明到处都是房子，想找个合适的却这么难。

长期以来，希腊社会普遍认为短租平台和外国投资者的涌入是推高生活成本的罪魁祸首。然而，议会预算办公室的这项研究指出，这种看法可能偏离了核心。研究显示，自2018年以来，希腊房价的持续飙升，很大程度上是因为有数百万套房屋处于“非活跃”状态。这些房子真实存在，但既不拿出来出租，也不挂牌出售，这种人为的供应短缺，解释了房价上涨中约26.7%的因素。

让我们看一组具体的数字。很多人担心短租会抢占长租市场，但研究发现，短租对租金上涨的实际影响其实不到1.8%，远低于公众讨论中提到的比例。真正令人吃惊的是房价的涨幅：从2018年到2025年，雅典的房价上涨了95.7%，塞萨洛尼基也上涨了94%。在房价几乎翻倍的同时，希腊全境有超过220万套房屋处于空置状态，这占到了希腊总住房存量的34.5%。也就是说，在希腊每三套房子里就有一套是空着的。

这种“有房没人住，有人没房住”的矛盾在过去十年里变得更加严重。根据2011年到2021年的普查数据，希腊的房屋总数其实增加了3.5%，但真正能进入长租市场的房子反而减少了10.4%，挂牌出售的房子更是锐减了33.1%。与此同时，那些既不租也不卖的“纯空置房”从171万套增加到了181万套。对于在雅典找房的读者来说，这意味着即便新楼盘在盖，老房子在翻新，市场上流通的房源依然在萎缩。

为什么这些房东宁愿让房子空着也不拿出来换钱？研究也给出了背后的复杂原因。很多房产被卷入了漫长的继承纠纷中，或者存在所有权冲突和产权不明的问题，导致法律上无法交易。还有一部分是因为高昂的交易成本或法律诉讼，让房东觉得处理这些房产太麻烦，索性锁门了事。国际货币基金组织（IMF）此前的分析也印证了这一点：希腊面临的不是住房总量的短缺，而是住房分配和使用上的严重失衡。

这项研究对我们普通生活在希腊的人来说，最大的意义在于看清市场的真实底色。如果你正在抱怨房租贵、买房难，要意识到这不仅仅是短租客抢了资源，更多是希腊房产市场内部的结构性“冻结”造成的。目前政府和议会的关注点正在转向如何让这些空置房重新回到市场。虽然报告没有给出立竿见影的解决方案，但它明确了未来的政策方向可能不再仅仅是限制短租，而是如何通过法律或税务手段，激活那220万套沉睡的房子。

可以确认的事实

• 2018年至2025年间，雅典房价上涨95.7%，塞萨洛尼基上涨94%。
• 希腊目前有超过220万套空置房，占总住房存量的34.5%。
• 短租对希腊租金上涨的总体影响比例经核实不超过1.8%。
• 2011年至2021年间，希腊可供长租的房屋数量下降了10.4%，待售房屋下降33.1%。
• 2018年以来房价上涨的26.7%可归因于大量房产处于非活跃状态。

来源

Proto Thema

整理说明：本文基于希腊本地媒体和公开报道整理、翻译和中文场景解读。涉及法律、税务、医疗、签证、保险等事项，请以官方发布及专业人士答复为准。